(一)双轮驱动持续发力,业绩大幅提升
   
2018年公司实现营业收入541.33亿元,同比增长33.58%;实现归母净利润104.91亿元,同比增长74.02%;实现扣非净利润为75.97亿元,同比增长51.87%。我们认为公司实现业绩高增的主要原因为:(1)18年公司房地产项目结算金额较17年有较大的增长,叠加采用新会计准则后预收账款加速入账;(2)18年开业19座吾悦广场带动公司物业出租及管理实现营业收入大幅提升;(3)非经常性损益大幅增加,主要是由吾悦广场公允价值变动贡献的。
   
(二)销售高增,首进TOP10
   
2018年公司实现合同销售额达2,210.98亿,同比增长74.82%,完成1,800亿销售目标的122.83%;实现销售面积1,812.06万平米,同比+95.21%。公司首次进入克尔瑞销售榜单前十,销售额和销售面积分列行业第8位和第7位,分别比2017年度上升5位和4位。18年公司共计新增土地储备共164幅,总建筑面积4,773.24万平方米,平均楼面地价为2,330.0元/平米,其中商业综合体项目新增1,940.46万平方米。公司土地储备充足,有助于未来稳步扩张,在公司推盘力度持续加大的情况下,公司有望实现19年销售目标2700亿元。
   
(三)商业版图迅猛扩张,有望成为业绩新增长点
   
公司18年开业19座吾悦广场,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。2019年,公司计划新开业吾悦广场22座,总收入超过40亿元。公司商业版图拓展迅猛,带动租金及管理收入持续维持高增长,为公司提供稳定现金流的同时,有望成为新的业绩增长点。(四)资产负债率下降,公司主体信用等级稳定
   
公司资产负债率由2017年的85.8%下降到2018年末的84.6%。公司在保持原有融资模式的基础上,积极拓宽融资渠道,为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。公司先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券,募集资金79亿元人民币;发行在购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券,募集资金55.53亿元人民币;发行高级美元债券,募集资金13亿美元。截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.47%。报告期内,中诚信证券评估有限公司评定公司主体信用评级为AAA、评级展望为稳定,债券级别为AAA。
   
(五)2019年开启新征程
   
2019年公司聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力和品牌力”五个维度,坚定深耕长三角区域、高周转策略及大运营的发展方向,全面实现规模化下的高质量发展。2019年公司计划新开工项目94个,新开工建筑面积2,040.49万平方米,其中,住宅项目1,078.24万平方米,商业综合体项目962.25万平方米。公司计划竣工项目126个,预计竣工总建筑面积1,881.03万平方米,其中,住宅项目1250.27万平方米,商业综合体项目630.76万平方米。
   
投资建议
   
公司坚持“住宅+商业”双轮驱动战略,力求业务推陈出新,商业版块及创新业务仍有更多发展潜力。公司销售业绩持续飘红,行业地位不断提升,现已跃居业内TOP10,有望冲刺一线龙头阵营。公司拿地积极,土地储备充足,为业绩扩张提供了有力的保障。同时,公司盈利能力突出,负债水平可控,成本控制卓著,运营情况稳健,现金回流优良。相比行业内其他可比龙头,具有显著的比较优势。我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为5.55元和8.05元。以3月8日34.36元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为6.19倍和4.27倍。根据公司目前储备项目,我们计算的RNAV为37.35元。当前A股价格相对于RNAV折价8%。考虑到公司业绩的持续高增趋势,我们认为,公司PE水平在未来存在估值修复空间,继续维持“推荐”评级。
   
风险提示
   
房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。