事件:公司发布2018年三季度报,实现营收247.94亿元,同比增长47.10%,归属母公司股东净利31.2亿元,同比增长56.7%,EPS1.4元,同比增长55.56%; 政策调控周期下,销售逆势高速增长 公司1-9月实现销售金额1595.74亿元,同比增长113.03%。其中一线占5%,二线占48%,三四线47%;按区域划分来看,长三角占59%,中西部占25%,环渤海占14%,珠三角占2%。1-9月实现销售面积1272.27万平方米,同比增长132.99%,合同负债999.3亿元,同比增长100.9%。公司18前9个月已完成年初1800亿目标的88.7%,操盘项目资金回笼率达近90%,全年销售目标有望超额完成。
   
大力拓展商业地产,放缓拿地稳步扩张 截至2018年9月30日,公司已开业31座商业综合体--吾悦广场及1座办公楼;开业+储备吾悦广场共82座,其中青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产项目,有效盘活存量资产;2018年公司租管费收入目标20亿,同比增长88%;1-9月已实现收入14.5亿元,同比增长158%,物业出租及管理毛利率超过70%。在行业调控升级、融资收紧的背景下,公司适度放缓扩张速度,三季度新增土地价款占合同销售额比例为19%,较上半年51%的比例大幅下降,公司发展战略张弛有度,随环境灵活调整,实现稳步扩张。
   
毛利率进一步提升,投资收益助力业绩增长 截至3季度,随着结算量价同步提升,公司毛利率约38.6%,较同期提高了1.2个百分点,归母净利率12.6%,较去年同期提升0.8个百分点。其中,管理销售费用占比较去年同期下降了2.1个百分点,运营效率进一步提升;投资收益同比增长202%,公允价值变动收益同比增长265.4%,助力业绩增长。 融资渠道多元化、财务稳健 公司在保持银行开发贷、项目股权融资等融资渠道的基础上,积极尝试各项融资渠道,在报告期内成功发行二期定向债务融资工具(PPN),募集资金18 亿元,综合票面利率为6.94%;完成15.93 亿元购房尾款ABS 的发行,优先级票面利率为7.5%;总额度为13 亿美元的高级美元债券,综合票面利率为6.39%融资成本。截止报告期末,公司净资产负债率95.5%,杠杆率健康可控。公司亦通过和歌斐资产管理有限公司共同设立珠海歌斐云展股权投资基金等方式,增加真股股权投资,同时在三季度放缓投资、减少拿地,致力于做大净资产。
   
盈利预测及投资评级 公司土地储备主要布局在长三角、珠三角、环渤海经济圈,以及中西部省会城市及其卫星城,今年以来再次实现逆势销售高增长,在高增长的全年销售目标基础上有望再度超额完成。公司大力拓展商业地产板块,加配抗周期资产,灵活调整扩张战略。不仅如此,公司推出回购与增持计划,彰显公司对于未来业绩高增速的充分信心。公司自2004年以来未曾有过股权融资,却实现现金分红累计近36亿,2017年分红比例高达30%。我们预测新城控股2018/2019年的EPS为4.7元、6.7元,相对应的P/E为3.6、2.9倍,维持“买入”评级。
   
风险提示:行业政策风险,公司销售及业绩不达预期等。