18年营收同增34%、业绩大增74%,物业租管费高达22亿元、同比+117%
   
18年营收541.3亿,同比+33.6%,归母净利润104.9亿,同比+74.0%,贴近业绩预增上限105亿,扣非净利润76.0亿元,同比+51.9%,考虑非经常性损益中含合营企业转子公司投资收益6.8亿元及汇兑损失4.2亿元的加回,估算核心净利润85.9亿,同比+62.1%;对应每股收益4.69元,同比+73.1%;毛利率和归母净利率分别为36.7%和19.4%,较上年+1.1pct和+4.5pct;三费占比9.9%,较上年-0.5pct,源于销售、管理费用下降;少数股东权益占比14.1%,较上年+10.4pct。业绩大增源于结算收入、公允价值变动收益及投资性收益大增。营收结构中,18年物业租管费高达22.1亿,同比+117.2%,源于吾悦广场新开19座,19年计划新开业22座,计划租管费超40亿,对应同比+81.0%。此外,拟每10股分红15.0元,分红率提升至32%,对应股息率4.4%。
   
18年销售2,211亿、同比+75%,19年计划2,700亿,预计大概率超额完成
   
18年销售金额2,211亿,同比+75%,超年初计划123%,克尔瑞销售排名较17年提升五名至行业第八;19年计划销售额2,700亿,对应同比+22%,预计大概率超额完成。投资方面,18年新开工4,957万方、竣工980万方、在建7,159万方,分别同比+140%、+35%、+169%,19年计划新开工2,041万方、竣工1,881万方,分别同比-59%、+92%,但考虑历年实际新开工均大幅超年初计划,17-18年分别为年初计划243%、240%,及19年新增拿地可转化开工,预计19年实际新开工仍然强劲。鉴于19年计划竣工翻番,以及18年末合同负债1,182亿、覆盖17年营收达2.2倍,力保公司业绩增速仍将领先于行业。
   
18年拿地积极,总未售货值升至8,000亿,规模扩张下债务结构持续优化
   
土储方面,18年新增规划面积4,773万方,同比+41%;对应地价1,112亿,同比+3%,拿地额占比销售额50%,拿地相对积极;其中,住宅用地2,833万方,商业综合体用地1,941万方,分别同比+16%和+161%;平均楼面价2,330元,同比-27%,拿地均价占比销售均价仅19%,保障后续利润率稳定;公司18年末未售约6,900万方,对应未售货值高达8,000亿。财务方面,报告期末,债务结构持续优化,资产负债率84.6%、同比-1.3pct,净负债率为49%、较上年下降18pct;货币现金454亿、短债201亿元,现金短债比超2倍;平均融资成本6.47%,较17年+1.15pct,虽有所上行,但仍处于相对较低水平。此外,报告期内,公司经营性现金流38.2亿,较上年-104.8亿大幅改善。
   
投资建议:盈利强劲、销售靓丽,行业高成长典范,重申“强推”评级
   
公司坚持快周转策略,凭借无周期拿地、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,销售突飞猛进、ROE领先于同行,15-18年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长73%,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,彰显高成长典范。同时公司推出大力度回购预案,回购金额/价格上限8.36亿、37元,进一步提升激励,激发潜能。鉴于公司当前合同负债充盈、19年竣工翻番、我们上调19-21年每股收益至6.52、8.78、11.46元(19-20年原预测值5.78、7.87元),对应19-20年PE分别仅5.3倍和3.9倍,维持目标价48.00元,重申“强推”评级。
   
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。