事件
   
新城控股发布2018年年报:2018年全年实现营业收入541.33亿元,同比增长33.58%;归母净利润104.91亿元,同比增长74.02%;基本每股收益4.69元,加权平均净资产收益率41.91%。
   
点评
   
盈利能力持续改善,归母净利破百亿。新城控股2018年实现营业收入增速33.58%,归母净利润同比增长74.02%,此前公司公告2018年业绩区间在90-105亿元,最终业绩落在区间最上限。公司业绩大幅提升主要由于:1)公司结转提速,盈利能力持续提升,毛利率高达36.69%,较2017年提升1.1个百分点,再创历史新高。2)投资物业的公允价值变动损益达27.85亿元,主要因公司本期新转入投资性房地产的项目较多,带来公允价值变动损益。3)投资收益大幅增长,2018年投资收益22.67亿元,同比增长320.59%。
   
销售靓眼,投资积极,土储充沛。公司2018年实现合同销售额达2210.98亿,同比增长74.82%,完成年初1800亿销售目标的122.83%;销售面积达1812.06 万平米,同比增长95.21%,增速位列十强房企第一。根据CRIC数据,公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第7位与第8位,较2017年度上升4位和5位。公司坚持贯彻“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针,苏州区域销售突破200 亿,苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域相继突破百亿销售。投资方面,公司全年新增土地储备共164 幅,总建筑面积4773.24 万平方米,同比增长41%,平均楼面地价仅2330元/平米,占同期销售均价12201元/平米的19%,未来项目毛利水平有保障。公司目前土储十分充沛,在建面积7158.91万平米,未开发建面3125.82万平米,以2018年销售均价计算,公司在建及未开发货值超12500亿元。
   
杠杆水平持续下降,融资成本略有提升。公司有效控制自己的杠杆水平,2018年资产负债率84.57%,剔除预收后资产负债率仅49%,同比下降9个百分点;净负债率38%,同比下降25个百分点。2018年公司积极拓宽融资渠道,多元化融资。在融资环境趋紧背景下,公司融资成本有所上升,平均融资成本达6.47%,相较2017年末上升115BP。
   
优质商业出租率高位,全国布局均衡拓展。公司今年新开业新城吾悦广场19个,开业规模位居行业第二,累计开业新城吾悦广场达42个,已开业面积390.40万方,同比增长72.25%;全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%,较2017年继续提升0.92个百分点。公司以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标,目前已实现“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的全国布局均衡战略。
   
投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,公司以长三角为核心,完成了全国重点城市群的布局。公司近年来销售规模持续扩张,新增土地储备充沛,预计未来2-3年销售增速仍然能保持在行业较高水平。我们预计公司2019-2021年EPS分别至6.00、7.74、9.32元,对应PE分别为5.73、4.44、3.69倍,维持“买入”评级。
   
风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等)。